传统的建筑模式大家并不陌生,引发业界对于房地产工业化的关注

作者:供应商    发布时间:2020-01-20 08:22     浏览次数 :

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摘要:   你能想象,一栋30层高的房子只需15-20个建筑工人,造房子就像组装汽车、“搭积木”一样吗?在东莞,就有一个研究住宅工业化的实验基地。   在东莞松山湖的一片葱茏之中,万科建筑研究基地的车间外面,堆砌着大量的预制石板和混凝土。近几年,研究基地陆续建起的若干座实验楼,正是依靠这些车间内预制而成的墙体、梁、柱,像“搭积木”一样一层一层地垒起来。   这大概是东莞目前仅有的以住宅工业化模式建造的楼房。   住宅工业化这个在欧美日等国家已经施行多年的建筑方式,在国内被提出也已有30余年。不过,真正涉身其中的地产企业却是屈指可数,万科是其中之一。   当绝大多数企业还在依靠诸如手工搭模板、现场浇注水泥等传统建筑方式修建高楼时,万科已经在“像生产汽车一样生产房子”的梦想之路上践行多年。   先行者有着美妙的构想,也需要更大的勇气来应对更多的困难,南方日报记者近日探访了位于东莞松山湖的万科建筑研究基地。   制模板 筑预件车间内生产搭楼“积木”   所谓住宅工业化,大体上是指在房屋建造过程中采用工业化模式,大量使用预制件,即主要构件均在工厂生产,然后到建筑工地搭建组装,“像搭积木一样”造房子。这其中的关键点是,诸如倒灌钢筋混凝土等室外工序,全部转为室内生产,这是对传统建筑模式的颠覆。   由于住宅产业化被认为可以大幅减少建筑周期、节约建筑材料消耗、降低人工成本等,很多人将其归为“低碳”建筑模式。   万科从1999年便开始涉足住宅工业化的构想,不过当时更多的是一种战略性的提法。万科迈出关键一步还是在2006年,位于东莞的建筑研究基地正式落成。由此,万科的梦想才真正从技术试验逐步转化为应用及推广。   住宅工业化的第一步,是在车间内生产搭楼的“积木”。   在建研基地的实验室,有钢模搭建线、钢筋加工线、构件浇筑线三条生产线。犹如工厂生产线一样,钢模搭建线的工人在作业平台上,将一块块钢板搭配起来,制作成一个完整的钢模。预制构件正是通过钢模在车间内浇筑制作而来,由于钢模由数控技术进行切割制作,相较于传统使用木材搭建的模板,其精度达到毫米级。   住宅工业化的技术最先被应用到建研基地的建筑上,从2006年起,建研基地陆续建起了1至5号实验楼,各栋建筑完整地印记了万科住宅工业化技术的流变与完善。   最初建成的1号实验楼,从设计、生产到施工,完全采用全预制的混凝土框架结构体系,这是万科首次将工业化技术应用于实践。一年后,相继建成的2、3号实验楼则在结构主体的连接方式和施工措施上进行了技术优化。   2007年底建成的4号楼则更进一步,所有的结构受力构件,包括柱、梁、板等全部采用预制构件。完全采用工业化设计的结果是,建筑能耗损失大为降低。据建研基地的数据统计,4号楼在建筑过程中的能耗、垃圾、人工消耗均降低了50%,水耗则降低了70%。   这一年,万科在上海的两个楼盘开工,首次采用工业化技术,施工工期缩短了1/3,垃圾也明显减少。这是全国首批利用工业化制造向市场销售的工业化住宅。   至2011年,万科已在全国13个城市采用工业化生产方式建成了56个项目,实施建筑面积406.41万平方米。在珠三角,由万科承建的深圳龙华保障房工程和广州南沙万科府前一号项目,都部分采用了工业化建设方式,实现半现场浇筑半预制构件。   节能环保 省劳力施工误差以毫米计   尽管目前住宅工业化的应用范围并不算广泛,但这一着眼于未来的构想,却紧扣着万科对地产行业发展远景的思考与展望。   2007年,王石对万科的一位高管说,“这样盖房子真是糟蹋社会资源”。“这样盖房子”的意思是,全世界最大的住宅供应商却在用最土的办法盖住宅。在欧美一些国家,住宅工业化的建筑方式已经施行了很多年。   建研基地的相关负责人认为,有很多理由支撑万科去实践住宅工业化的梦想。   这首先是基于提升建筑质量的考虑。传统施工方法靠手工搭模板、现场浇注水泥,施工偏差往往要以厘米计算;而工业化住宅的大部分构件都在工厂生产,现场施工误差以毫米计。施工精度的提高,加上制造业全过程质量管理体系的引入,能够使住宅获得稳定的质量和品质。   “又要大批量建住宅,又要保证质量,最好的办法就是标准化,标准化的背后就是工业化。”上述负责人说。   工业化带来的还有生产效率的提高和人力成本的缩减。当大部分构件都提前设计并在工厂制造和养护,而建造周期也被缩短时,生产效率将得以显著提升。这一点,在万科现有的实践中已经得到充分证实。   有分析认为,目前国内建筑行业每年劳动力的缺口在10%以上,这种趋势在未来几年还会持续,如果采用工业化建设模式,可以有效地降低对劳动力的依赖。在广州府前一号的建筑过程中,工业化建设方式比传统模式减少了两至三成的劳动力。   万科的一位管理人员说,在日本、欧美等国,如果住宅建筑中人工成本占到50%以上,就一定要采取装配式的建造方式。   还有值得注意一点,无论是从企业的社会责任还是客观作用而言,住宅工业化对于节能减排都具有十分突出的意义。   建研基地的相关负责人说,工业化住宅从建造到使用的整个生命周期,相对传统方法制造的房子都将更节能、更环保。其施工过程可以减少用水60%,减少建筑垃圾80%;工地现场不再污水横流、钢筋满地;门窗与墙体间的密闭性使得住宅冬季可以采暖,夏季空调使用效率提高;同时房屋的耐久性也将大大提升。   事实上,采用工业化方式建设的施工场地,也确实呈现出一种别致的景象。据媒体报道,广州府前一号的施工工地有序而干净,建筑工人也不再是一副满身灰泥的模样。平板车将工厂里已经生产好的建筑结构运到工地,然后按照图纸在现场完成吊装。由于水泥混凝土构件不需要在施工现场浇灌,不但现场干净,水泥消耗也大幅减少。数据显示,采用住宅工业化生产方式可以节约水泥12%,模板消耗降低27.5%,节省脚手架钢材85%。   成本偏高 标准缺乏产业化之路艰难前行   我国提倡发展住宅产业化已有多年,但与飞速增长的房地产市场形成鲜明比照的是,住宅工业化长期处在纸上谈兵阶段,在这条路上,万科更像是一个孤独的先行者。   也正因为此,住宅工业化技术的普及推广,仍旧存在不少困难。   尽管从外观来看,工业化住宅和传统住宅并没有很大的区别。不过,由于工业化生产方式需要采用大量的预制件,而目前国内住宅工业化又尚未形成规模,因此工业化生产的成本要高于传统住宅。   业内人士称,住宅工业化的建筑成本比传统的要高出约两成。   显然,住宅工业化要推广普及,必须要有成规模的预制件生产商,但仅靠万科等寥寥数家地产企业,显然很难解决整条产业链环节上的所有问题。   而与此同时,由于混凝土预制件重量和尺寸偏大,难以长途运输,生产车间只能设在离工地不远的地方,这也制约了大型预制构件厂的发展。   事实上,目前与万科工业化生产进行合作的珠三角构件厂也不过10家,相较国内庞大的住宅开发量,10家构件厂显然远远不够。   在市场因素之外,政策的影响也不可忽视。   有分析人士认为,住宅产业化发展的主要障碍正在于政策支持和标准制定的缺乏。   目前,即便是在地产界,关于住宅产业化的标准和内涵尚未达成共识,一些地方政府曾下发关于推进住宅产业化的文件,但也没有具体界定工业化住宅的基本条件。也正因此,部分消费者也会对工业化住宅的质量缺乏信任感。   我国住宅产业化   变迁史   ■链接   1978年前后,住宅建设研究领域开始有人呼吁,住宅建设应该以建筑工业化谋发展,后来又有人提出住宅产业化的内容是“四化、三改、两加强”。即,房屋建造体系化、制品生产工厂化、施工操作机械化、组织管理科学化;改革建筑结构、改革地基基础、改革建筑设备;加强建筑材料生产、加强建筑机具生产。   上世纪80年代,在以政府为主体的体制下,全国许多省市建立了多种住宅工业化的生产链。尽管各地工业化水平不同、原料不同、拼缝及节点做法不同,但产品差异不大,北京、上海、天津等城市还建设了一些居住小区。   上世纪80年代末至90年代初,由于住宅防水等技术质量问题逐渐暴露,同时在商品住宅个性化、欧化和豪华的市场需求浪潮冲击下,全国住宅产业化的进程骤然止步,生产线也都被悄然拆除。同一时期,全国的装配式住宅几乎瞬间消失。   2007年以后,我国开始了新一轮的住宅产业化推进工作,技术手段基本上是仿日本模式。但至今仍处于投资方、设计、制造、施工等各企业独立分项、分段委托承包的合作方式,并未构成完整的产业链,尚难称之为“住宅产业化”。 (中国混凝土与水泥制品网 转载请注明出处)

随着塔吊缓缓吊装好9号楼最后一块顶板,通州区马驹桥物流B东地块公租房项目顺利实现结构封顶。这是北京市首个“住宅产业化”超六成的工程项目。

   城阳一公司流水线上造房子 墙体、楼梯车间产 你想象过这样一个楼房施工现场吗?尘土、噪音基本没有,墙体、地面、楼梯提前在工厂像商品一样加工好,然后拿到工地上像“搭积木”一样组装。听起来好像不太可能,然而这一切已经被城阳一公司实现了,用该公司老总孙学明的话说,工人们是在流水线上造房子。

远大集团19天建起57层楼的新闻,引发业界对于房地产工业化的关注。这会不会成为整个房地产行业“第二次爆发”的核心原动力?在景瑞控股主席阎浩看来,“中国房地产工业化连2.0、3.0都没有完成,但德国已经实现了4.0。中国房地产工业化还有很大的发展机会。”那么,这些机会究竟体现在哪些方面?房地产工业4.0给相关企业带来的,是爱还是痛?

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据工程项目负责人介绍,楼体施工是产业化拼装的板式住宅、“电子芯”引路“搭积木”式盖房。

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19天时间盖57层楼,远大的速度给地产业带来巨大震撼。过去十来天,房地产最热话题莫过于此。景瑞控股主席闫浩甚至提出了房地产工业4.0的概念,引得业界一片沸腾。

图为远大住宅工业有限公司以产业化模式建造的长沙宁乡蓝色港湾住宅小区施工现场。

该工程由北京建工六建集团承建,是目前北京在建最大采用预制构件结构的绿色建筑项目,总建筑面积21万平方米,楼体均为地上16层,地下2层,可提供3004套公租房。工程于2013年7月正式开工。

  车间 墙体在车间加工

房地产工业化的前景虽好,但真正落地却并不容易。用现代化的模式生产建筑,最核心的障碍在于,由于预制构件均需在项目附近制作,这就要求地区的市场必须够大。

“十二五”以来国家对保障性住房的重视为住宅产业化的发展提供了良好的契机,提倡以工业化方式来建房的模式必将对“传统泥瓦匠”的施工模式带来巨大的冲击。

据工程项目负责人介绍,整个工程的叠合板、楼梯、空调板、阳台板和部分内外墙,约60%的零部件实现产业化预制。

  5月12日,在位于城阳区棘洪滩街道的青岛新世纪预制构件有限公司生产车间里。工人们正在忙着各种组装工作,他们中有制作墙体的,有制作楼梯的,还有组装配套小组件的,用公司老总孙学明的话说,“他们这是在流水线上造房子。”

成本较高也使得房地产行业无法快速实现工业化。然而,生产的低能耗、低污染,却让急于改进空气质量的公众迫切希望房地产的工业革命能早日实现。

第13届中国北京国际住宅产业博览会近日举行。此展旨在展示国内外住宅节能、节地、节水、节材、环保最新科学技术成果和建筑工业化产品与技术发展趋势。住宅产业化是建筑行业未来发展方向,我国住宅产业化发展现状如何?面临怎样的前景?还存在哪些问题?记者前往展会寻找答案。

同时每块构件中植入了电子芯片,可以动态查询每个构件的加工电子芯片,技术先进、质量可控、生产周期短、绿色环保。

  在浇筑墙体的操作台上,技术人员曹敬翎正在和工友一起向墙体模具里浇筑混凝土。“我们正在做的就是楼房的墙体,在这个模具里,经过组装模具、两次浇筑混凝土、铺放保温层等几个程序,大约24小时,就能制作好一个墙体。”

困难重重的工业化

建筑模式发生变革

马驹桥公租房工程采用“住宅产业化”方式建造房屋,预制构件在工厂中均采用严格的标准化设计、工业化生产,能有效提升建筑的品质。

  曹工向记者介绍,这种水泥墙体在制作过程中,他们是先浇筑5公分的混凝土,然后铺放保温层,最后浇筑20公分混凝土,“这样,保温层就直接做进去了,避免二次粘贴,主要是这样保温层包在里面也避免了保温材料燃烧、脱落的隐患,而且更好地解决了外墙渗漏问题。

建楼很快,拓市很慢。19天,57层,平均每天3层。远大集团这一盖楼速度十分惊人,因而也引发不少公众质疑。

传统的建筑模式大家并不陌生。俯拾即是的建筑工地中,建筑工人现场拌和混凝土,钢筋做支撑,混凝土进行浇筑。在传统建筑模式中,需要使用大量建筑工人,施工现场也通常是尘土飞扬。传统的建筑行业使用的还是“人海战术”,生产方式也是粗放的,飞扬的尘土给环境造成了很大影响。

由于减少了施工现场的钢筋绑扎、模板支护、混凝土浇筑等环节,相应减少了现场施工的安全隐患;工地的沙尘、渣土分别减少38%与46%,更符合绿色工地节能环保的要求。

  车间中堆放着一些已经成型的预制墙体,和普通毛坯房的墙体相比,这些预制墙体颜色略深,厚度较薄,表面平整细腻,“这些预制墙体安装后,不用进行抹灰找平的工序,可以直接刮腻子。”曹工告诉记者,这种墙体比传统墙体薄了大约十厘米,100平米的房子可增加6%左右的使用面积。

一名建筑工程师告诉《每日经济新闻》记者,如果用传统建造方式,由于要等混凝土变干,才能继续上一层的浇灌,所以一般来说,至少三四天才能建一层。

建筑领域的变革正在发生。在记者印象中,前些年来参加住宅产业化博览会的更多是生产节能部品的企业,节能部品包括节能门窗,新型外墙保温材料等。而这一届的住博会,有越来越多的以生产建筑预制构件为主的企业参与其中,一些较早进入住宅产业化领域的企业,更是具备了以工业化模式建造房屋的设计、生产、施工全产业链的能力。

无粉尘、噪音、污水污染,墙面、地板、楼梯提前在工厂做好,马驹桥公租房项目采用“工厂化造房”、“搭积木”式的建筑模式,在节能、节水、节材、节地等都有很好的前景。项目相关负责人告诉记者,“大约每使用3平方米的预制复合楼板,就可以少砍伐一棵树,现在每年大约使用1000万平方米,就少砍了大约300多万棵树,相当于6个奥林匹克公园的树木”。

  “住宅产业化采用‘工厂化造房’、‘搭积木’式的建筑模式,让城市建筑朝着绿色环保的方向发展。”城阳区质监站副站长孙明基告诉记者,所谓产业化拼装是预先在工厂按照标准将墙体、楼梯、顶板等构件预制后,运到工地进行现场拼装,实现“搭积木一样造房子”。同时孙明基也提到,此类构建暂时不能作为建筑承重墙使用,但作为普通墙体、楼梯等部件,质量要优于工人现场施工。

远大集团能够快速建设的原因并不神秘,即住宅产业化,提前在工厂生产轻钢、混凝土预制构件等,然后拿到现场拼装,用干法作业大幅度取代湿法作业,外表与普通建筑无异。

远大住宅工业有限公司的展台上就展出了几个PC构件,远大住工品牌推广总监张美玲告诉记者,这些墙板、地板、楼梯、阳台等部件首先在工厂中生产好,再运输至建筑工地,建筑工人只需要像造汽车一样将这些部件组装在一起,房子就盖好了。

同时,工程项目负责人介绍,与传统施工工艺项目相比,预制结构建筑施工质量好、效率高、成本低。

 工地 建房子像搭积木

不论是哪种结构,其核心都在于减少浪费、提高建造效率,并在规模化之后降低成本。

不但建筑的框架结构需要实现产业化生产,内部装饰、装修以及空间的利用,都可以有更科学合理的解决方案。

“由于预制构件在工厂是在水平作业面上制作的,表面非常平整,传统施工在模板内竖向浇筑混凝土容易产生膨胀,模板拆掉后表面不平整,还要抹水泥、刮腻子或者贴砖,现在这些工序都省了。”

  据了解,这种工业化的住宅建设模式已经在青岛即墨万科东郡施工现场实施了。这里是两座正在建造的11层高楼。但工地就好比一个大型积木堆放场,这边放着整齐的预制楼梯,那边摞着墙板、叠合板。建筑到六层的楼房作业面上,不见了长长伸出来的混凝土浇筑管,堆放的水泥和砂石,而是高高的塔吊不停地抓起场地里的楼板部件送到半空。

但与建造速度形成对比的是,从2013年至今,远大集团的加盟商仍是6家,没有增加。一名业内人士向记者表示,企业经营首先要考虑利润,房子不愁卖的时候,开发商肯定是用最熟悉的方式快速盖房。住宅产业化虽然会缩短工期,但在投入初期,没有成熟的施工工人和熟悉标准化设计的设计院,贸然上马难度很大,而且成本不菲。

中国建筑标准设计研究院有限公司的展台就包含了一间约90平方米的以SI体系理念建造起来的样板间。SI体系住宅包括支撑体和填充体,支撑体是住宅的主体结构、分户墙等;填充体包括内隔墙及整体卫浴、整体厨房等。

此外,他介绍道,预制构件建筑精度可以达到1至2毫米,比国家建筑行业的标准精度8至10毫米误差小,建筑的质量就大大提高了,“比如窗户渗水现象就不会存在了。”

  工程项目负责人李永荟介绍说,整个工程的叠合板、楼梯、空调板、阳台板和部分内外墙,约三分之二的零部件都实现产业化预制。如果现场浇筑住宅的误差以厘米计算,那么产业化住宅的误差仅以毫米计算,粘合构件的专用胶强度甚至超过了混凝土,这让产业化房屋的质量绝不逊于目前的现浇住宅。相比以前仅楼板和楼梯的预制不同,此次引入的墙体预制对住宅品质也有提升。机械压制的外墙、保温、垫层组合的三层墙体的精度、密实度和保温性能也远超人工现场加工。

上述人士称,虽然去年以来政策频出,目前构件厂也存在很大的产能缺口,但远大集团的“加盟费太高了”,所以有意愿加盟的少。根据《每日经济新闻》此前报道,远大集团的加盟费在4亿~7亿元左右。

中国建筑标准设计研究院工程师王曜介绍,SI体系让支撑体和填充体有效分离,住宅内部的墙体可以根据家庭生活的需求随意挪动,可以轻松增加房间的数量或者变化某一空间的面积,这让住宅具备结构耐久性、室内空间灵活性,整体卫浴和整体厨房这些填充体也可以随时更新。

■刘兰/文

  李永荟告诉记者,“工业化生产能节省三到四成的工期,人工成本降低了八成以上,现在人工成本越来越大,而且有继续走高的趋势。”李永荟给记者算了一笔账,如果按照目前的效率计算,预计可以减少近30%的劳务用量。如果将来实现100%产业化,预计现场劳动力用量可降低近九成,“原来工地上需要200到300人才能干的活,他们50到60人就完成了。”

未来市场供不应求

“SI住宅体系可以让住宅更便利、更持久,我们的目的就是要打造百年住宅。”王曜说。

  反馈 尘土和噪音少了

住宅产业化项目可以有效降低能耗,如万科上海新里程项目施工过程中降低了约20%的施工能耗,减少约60%的用水量、混凝土损耗和钢筋耗材,以及约80%的木材损耗、施工垃圾和装修垃圾。

城市建设日新月异,很多老旧建筑面临拆迁。过去,建筑垃圾的堆放占用了很多河道和土地。此外,建筑垃圾中还有一些有用的成分,如果不实现再利用,会造成巨大浪费。

  “还有一个很重要的问题,通常建造时,由于每个工人的技术水平不一,造成每户的工程质量不同,住户在使用中经常奇怪为何别人家的房子没出问题,我家的房子怎么就有各种问题?其实这就是工人技术问题造成的。使用预制墙面就不会出这种问题了,这种预制墙面的质量不仅好而且稳定。”李永荟说,原来工地上施工一般是粗放式的,石子、沙子水泥等使用粗放,造成很多浪费和扬尘,采用预制构件后,“毕竟生产预制构件时,厂家都是在实验室研究过后,制作标准工具对预制构件进行制作,规范且质量好,我们工地现场的工人都变成了‘安装工人’。”

但万科并没有全面推行产业化。这主要是因为住宅产业化的生产还是以当地资源为主。万科方面曾表示,由于各地构件厂分配不均,很多地方并没有合格的构件厂。

在江苏武进绿和环保建材科技有限公司的展台上,玻璃器皿内装的是回收建筑垃圾进行再加工制造而成的砂浆和砖块样品。这些二次利用的建材达到了国家标准,可以再度用于工程建设,价格也与普通砂浆和砖块的相当。建筑垃圾经过工业化生产,实现了再利用,产生了良好的经济效益和环保效益。

  “此外用了这种产品化的产品,工程施工不必再看天气施工了,像之前咱青岛下雨,一般工地就不能施工了,但在我们生产车间,生产一点不受影响,基本实现了不受天气因素影响,任何时候都可以施工。”李永荟介绍,产业化施工还可以让现场建筑垃圾的产生率变得很小,由于减少了现场浇筑和材料运输等环节,扬尘、污水、噪音的产生量也将明显降低。“我们东郡这两座楼都是11层的,一梯两户,准备在6月份封顶,截止到目前,使用预制构件的综合反映较好,客户来到工地说很难见到这么漂亮、整洁的工地,工人们只是在安静地安装,很少有噪音,再加上工地基本没有扬尘和建筑垃圾,项目周围的居民对我们工地也比较满意。今后万科其他的楼盘都会考虑使用预制构件进行建造。

宜居中国住宅产业化和绿色发展联盟副秘书长于维伟向《每日经济新闻》记者表示,构件的运输半径有限,如果距离过远,就成本而言比较不划算。据他介绍,目前做得比较好的城市如沈阳等地,都有围绕住宅工业化生产的产业链园区。

产业化效益明显